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江南府開盤月餘遭維權：合同存霸王條款 產權僅剩56年
金姝妮、周麗
周麗 近日，北京新盤江南府遭二十多位“準業主”齊聚售樓中心維權引發關註。
《中國經營報》記者在實地走訪中瞭解到，業主們的問題主要在於購房合同，他們認為購房合同中關於逾期辦理房產證的違約責任、房屋預售面積與住建委備案的建築面積差距較大以及買房貸款相關問題的規定不公正，要求修改合同中的部分條款。
江南府項目品牌總監韓靖在接受《中國經營報》記者采訪時表示，看完購房合同後，感覺合同不存在問題，“具體的違約金都是相互約定的，對客戶和我們都是平等的，正常來講就是按照合同賠償。即便有客戶有疑問，一定要核實清楚。”
受訪律師表示，關於逾期辦理房產證的違約金方面，法律上沒有明文規定，完全取決雙方的約定。雖然合同法有規定違約金過低可以申請追加，但是逾期辦理房產證對購房者而言的實際損失是多少很難取證，所以要提醒買房的人，在簽訂商品房買賣合同時，一定要看清楚合同中的條款自己到底是不是能夠接受。
開盤售罄？
公開資料顯示，江南府項目的開發商為北京江南投資集團有限公司（以下簡稱“江南投資集團”），項目位於朝陽四環地塊 朝陽區紅坊路6號，占地約6萬平方米，規劃建築面積約28萬平方米，總體規劃建15棟高層住宅，戶型分為80平方米二居、105平方米三居，純朝南向以及南北通透兩種戶型。
江南府6月19日取得商品房預售許可證，首期推出瞭1#、2#、3#樓，共計620套房源。一位高姓銷售人員介紹，項目已於6月25日和7月2日各開盤一次，目前價格為52000元/平方米，現在隻剩純朝南的兩居室，三居室已賣完。南北通透的兩居室就剩一層和頂層，純朝南大概有二三層，或二十四五層的房子，而且僅剩10套左右。
另有銷售人員介紹稱，三居室已賣完，後期有賣的，但是現在還沒開始賣。南北通透的兩居室僅剩一層和頂層兩套，一層便宜點，不到50000元/平方米， 後續每天都有三居的房源推出，但現在不賣。“每次開盤，每棟樓都有兩個單元，一半一半的開，現在每棟樓都有預留的房源。”該銷售人員說。
“一期開盤時推瞭400多套，全部售罄，一周之後又加推，加推後基本90%以上全部售罄瞭。市場反響強烈，產品方面客戶相當認可。”韓靖說，他認為江南府地段好、產品配置達到豪宅標準、以及中小戶型都符合市場客戶的需求。韓靖稱江南府一開始的定位是高端項目，主要體現精裝上，精裝標準達到8000元/平方米，配有中央空調，引進瞭新風系統，智能傢居，基本達到豪宅的配置。
住建委網站公佈的信息顯示，江南府自取得商品房預售許可證至今，已簽約套數為23，已簽約面積1793.58平方米，簽約均價為45104元/平方米，簽約套數約占可售房源套數的4%。
據瞭解，認購書中對客戶與開發商簽訂《商品房買賣合同》的時間會做限制，江南府認購書中約定的簽約時間為15日以內。江南府為江南投資集團自行銷售項目，按照開發商江南投資集團工作人員所說，項目開盤後很快即售罄，那為何客戶會遲遲未簽約？
購房合同被指存霸王條款
7月30日上午，江南府20多位“準業主”齊聚售樓中心，他們帶著一封給江南投資集團的聯名信，欲與開發商就購房合同中的部分條款進行商榷。聯名信中主要提及三個問題。
一是關於逾期辦理房產證的違約責任，江南投資集團與業主們簽訂的《北京市商品房預售合同》顯示，出賣人逾期辦理房產證的違約計算方法為出賣人按日計算向買受人支付已付房款萬分之零點一的違約金。而業主們認為萬分之零點一的賠償額度太低，希望江南投資集團能在購房合同中清晰地寫明逾期交房和辦理房產證的責任，並將違約金比例上調至雙方認可的范圍內。
二是江南府部分戶型的預售面積與住建委備案的建築面積不符。一位業主稱自己購買的E2戶型，購買面積是83平方米左右，而住建委公佈的是73平方米。“雖然開發商說房子蓋完後面積還要實測，但問題是都是按照住建委說的多少平方米蓋，但是他說的這種方式能不能行得通，大傢心裡都沒底。”這位業主表示擔心萬一交房時開發商跟住建委不能達成一致，住建委不承認多出的10平方米，那多出來的10平方米屬於違建，能否順利辦理產權證都是問題。
江南投資集團與業主們簽訂的《北京市商品房預售合同》補充協議寫著交房時實測面積小於預測面積，開發商會按原價退還房款給認購方，大於預測面積時認購方按原價補足房款。然而《商品房銷售管理辦法》中明確規定面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。而此條款項在江南投資集團的購房合同以及補充協議中都未有體現。
三是業主們稱江南府銷售人員告訴他們貸款隻能從興業銀行貸，可能在兩三個月之後要開始向銀行償還購房貸款。而江南府的施工進度目前還處於地下階段，馬上進入正負零階段，江南投資集團這種未封頂即還貸的要求引起眾業主不滿。但業主們在聯名信中所說買房貸款問題，記者在購房合同中並未看到。
就購房合同問題，記者聯系采訪瞭北京市住建委，住建委一位工作人員回應稱，購房合同是開發商和購房者之間的約定，面積不符如何處理等細節問題都是開發商和購房者雙方的事。該工作人員表示，雖然住建委有統一的購房合同模板，但開發商可以進行修改，增補，“住建委的購房合同是普遍適用的，但開發商與購房者最終簽訂的合同有很多都與模板不一樣。”
北京京師律師事務所合夥人律師王曉營告訴本報記者，關於逾期辦理房產證的違約金方面，法律上沒有明文規定，完全取決雙方的約定。對於房屋面積問題，王曉營從兩個方面做瞭分析。首先，真正面積超過在建委備案的面積，超過的部分其實屬於違章建築，購房者對這部分可以不支付費用。其次，對於在住建委規劃審批之內的面積，最高院關於審理商品房買賣合同司法解釋裡的規定是如果出賣人交付使用的房屋套內面積或者說建築面積與實際約定不符，那麼首先也是先遵從合同的約定，如果合同沒有約定或者約定的不清楚，那才會適用《商品房銷售管理辦法》的規定，超出3%的部分怎樣來結算，所以具體還要看合同約定到底合不合法和明不明確。
70年產權僅剩56年
江南府國有土地使用證顯示，拿地時間是2004年，據瞭解該項目交房時間為2018年，業主入住時70年產權僅剩56年，整個開發周期長達14年。
針對產權縮水問題，韓靖直言目前有客戶在反映產權縮水問題。“但其實產權縮水是大部分開發商都面臨的問題。開發商拿完地後，拆遷、報規劃局審批、報住建委審批、施工、到最後的交付，再加上最後的精裝，短則三五年，長則十多年。”他說。
韓靖稱，江南府項目拆遷工作於去年才完成。而且拿完地以後，接下來緊接著報規劃委審批，報住建委審批，中間最耗費時間的是施工，加之後期社區園林的建設，再到房屋完全交付，若是精裝，至少還得再多花一年時間，尤其江南府項目，建築外立面全部是通體的鋼化石材，“一塊一塊的石材是要掛上去的，那周期要多長的。裝修起來，周期相對來說比較長一點。”合同上約定的交房時間是2018年年底，但對開發商而言，肯定會盡量把交房時間往前趕，這對控制銷售成本有好處，周期越短，銷售成本越低。“去除冬季不能動工的時間，以及兩會等會議期間不讓施工的時間，留出最大的施工空間，所以是往後推瞭一點，其實我們應該差不多是到2018年上半年交房。”
韓靖認為產權縮水對項目銷售並無影響，“首先江南府土地屬性是70年的大產權，再說二手房產權又剩多少年呢，價錢卻比新盤還貴。其次，從我們一期項目開盤後的暢銷來看，這根本就不是問題。”
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